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“品实云湖花城”白云区地铁刚需盘!

时间:2021-12-05 00:44:08

文:园长

白云给你的印象最深的是什么?

最多人?土地最多?

地大地多的主城区白云,却在地产圈一直缺乏话语权,广州的网红从番禺换到黄埔,白云却还是默默无闻。接下来,园长的系列调研将会给你说清楚这当中的秘密。

今天的推文,是实地调研白云品实云湖花城,会和大家探讨下面几个问题。

一、品实云湖花城基本情况

品字系列是广州地铁与地产商联合开发的项目,特色是车辆段上盖(地铁停车场),保证地铁交通,配建学校,直接解决买房2大大难题,是完美解决刚需痛点的郊区居住盘。

云湖花城原来是白云湖车辆段,由广州地铁2018年12月6日拍下,与珠实联合开发,楼面价16440,配建学校,商业等设施。整体占地面积超22万㎡,计容建筑面积约47万㎡,由19栋28到46层高层建筑。

分四期开发,规划户数约4744户, 目前属于诚意登记阶段,

放风价格参考周边42000-48000.最小户型70平3房,预计300万出头可以拿下。

户型产品:70平3房,80平3房,90平4房,120、130平4房,140平5房

交通地铁:地铁8号线延长线亭岗地铁站(预计2020年开通)

稀缺环境:1.1公里外是白云湖。

适合买家:白云、越秀、花都区域工作的自住型

首先看云湖花城的区位

放大一点来看下面的白云区域图,品实云湖花城位于白云区石井板块,不属于白云发主力发展的白云大道沿线,属于城市边缘地带。

周边环境略差

售楼部以及门前的湖滨路隧道

云湖花城价值点分析

但由于白云品质新盘欠缺,云湖花城的面世还是能让人眼前一亮的,好的社区形象大盘,地铁加教育,对于白云市场的杀伤力比较大,虽然说周边环境欠缺,但是旁边的石沙路扩建后,进入白云新城商圈30分钟可以到达,会是一个市场自住型热盘。

二、品实云湖花城注意防范的案场套路

长期生活在天河海珠的园长是比较难接受白云的,由于主导产业是物流商贸,白云大货车横行,道路堵塞坑洼,对这里预期价值急剧降低,到售楼中心面前时候,门口的湖滨路隧道倒是修建的非常好,又拉回一些印象分。

销售小姐姐讲完区位图,讲完沙盘,就拉着园长去看板房。

板房设计的堪称完美。

70/80平做到3房2厅1卫,90方做到4房2厅2卫,120/130平是4+1房(加一的房间有点鸡肋) 140平5房产品,几乎上将户型利用到极致。

这个户型系列与珠实开发的珠江花城产品同根同源,预计开启宣传时候,户型应该是被吹爆的点。

看完板房,看园长很是触动,销售拿出了诚意登记表,让园长登记。好,我们梳理下:

       云湖花城(诸多开发商)的套路

套路目的是什么呢?

云湖花城 有三点要注意

三、品实云湖花城周边一二手比价

云湖花城处于石井的边缘板块,按照白云湖片区规划,周边都是待旧改的厂区和物流园,相比来说,没有适合比较的对象,所以这个42000-48000的价格也让人好生迷惑。

比照周边白云新城西,棠溪火车站板块的万科未来森林50000-55000,金地仰云的48000-55000价格,园长的个人理解白云楼盘的定价逻辑是白云新城卖到了9万+,周边就按距离递减。

站在高维度的选盘立场,园长不太认可这个理论。不过在于白云,这可能是可选的唯一的路。接下来,园长也会出一篇白云的区域调研报告,大家可以关注公号。

从新房角度上来说,确实云湖花城在区间没有对手。

没有一手,我们就看二手。

这是白云板块二手价格情况

这是石井板块二手楼盘情况

都临地铁,次新2004年的电梯房金碧新城,90平3房总价约325万元,价格与云湖花城的70平3房相当,主要看个人情况来比对。

四、云湖定价策略以及选房建议

虽然没有实体板房,但是我们还是可以从规划图中看到,云湖花城位于许广高速和华南快速干线夹角处,后期会有一定的噪音干扰。

而19栋更近许广高速,因此后期定价,19栋的价格一定是最便宜的。17栋近地铁口,高层东边单位可以望湖,价格应该会定位比较高。中间的18栋,是性价比比较高的自住型产品。

18/19栋的70平的3房纯北向,几乎照不到阳光,必然会是定价最低的户型。如果预算只够得上70平纯北向且自住,建议还是多方考虑自身需求。

17栋140方的3号户型是本次推出产品中最好朝向,南北对流的单边位,定价应该是中间偏高。

17栋的90平户型是 C1和18/19栋的90平是C2户型,选择要注意。

具体可以保存下图来甄别选房。

五、园长选房建议:

在白云,高品质的新盘确实少有,云湖花城的户型有亮点,会吸引到白云的改善用户,预期会是一个自住热盘。注意,不适合投资。

目前市场情况下,开发商开盘前放风的一般是比较接近实际价格。为了保证利润,定价一定会拉高各户型区间的价格差。

好坏户型园长已经在上面给大家做了简单的标注,根据放风价来进行预估是可以大概摸清楚自己期望户型的价格,这样就可以做好充分的心里准备,以免开盘时候被现场气氛所裹挟做出冲动的决定。

43000-48000,相对全市,可选的有广钢和天河,如果工作范围不在白云,建议选择范围也可以更宽些


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