文：园长
粤港澳大湾区第一洼地，南沙限购放开了，跟园长的预判完全一致!(具体可以参见园长之前推文以及12月11日破竹更新课程)
之前园长笑称 南沙是广州是政府给广州人民的福利，现在，到了兑现的时刻!
首先说限购开放后，大家要注意的重点
接下来我们会复盘南沙的全部情况，
看了这篇文章，南沙买不买，值得买那里，你一清二楚!
一、南沙限购政策解读
1、南沙的最大价值在于粤港澳大湾区里的洼地价值
2万+的均价放眼全国，都找不到这么优质的同类型标的，强概念，强区位，强投入，价格低，所以，接下来南沙的成交会迅速火爆(图是CBD明珠湾价格，实际均价2万+)。
2、接下来的自媒体趋势，对广州南沙的解读会扩大成为大湾区价值的解读。入手南沙=入手大湾区。但实际情况，大家要有自己的判断，不明白可以添加文末微信进群咨询园长
3、南沙限购放开后，大湾区其他热门区域变得没有价值，南沙会吸走绝大部分的大湾区投资资金。不提深圳是深圳价格太高，没有可比性
4、前期入手南沙的广州同学，明年上半年内都是出手机会，换回广州核心区。
5、经过全国的资金洗礼之后，短期的南沙价格会有涨幅，整个区域会架高。目前2万+进入安全，整体均价到3万后(不含明珠湾灵山岛尖和横沥岛)，就进入到危险区间。
外地入手，趁早，趁早!!(具体不阐述，可以添加文末主编常喜K69K52微信 朋友圈会发细述)
6、南沙最有价值进入的区域是灵山岛尖和横沥岛，这是全湾区仅有的岛屿钻石水乡住区，目前价格3万+安全性极高!3万5以下问题不大(具体同样不细述)
7、南沙新房限售，从购买到出售，持有周期约为5年，短期的投资，请关注蕉门河和金洲流域的二手房，其他区域存在风险!
8、南沙的接盘顺序是：广州人--全国人---广州人---大湾区人 (具体不阐述，可以添加文末主编常喜微信K69K52 朋友圈会发细述)
以下内容是园长文章复盘
二、最坏的南沙是什么样子
最坏的南沙是什么?
我们能想象到的最可怕：他可能会变成一个失败的国家级新区，高楼林立，公共配套齐备，可能缺少产业，可能人口不足，可能会变成配套完备的“鬼城”
新城到鬼城，这中间，失控的产业和人口转移。因不可控的产业，留不住人口，最终新城变成了鬼城。
把产业放到一边，
我们以可控的政府主导配建，来推演一个2030年的南沙。
根据大湾区轨道交通计划，到2035年，南沙半小时内可以通达粤港澳大湾区主要城市核心区(香港深圳澳门中山珠海东莞佛山广州主城)，一小时可通达全部城市。
从内部的交通导流来看，广州市规划了高速地铁 18号线22号线、知南快线以及地铁4号线等，将广州南站，广州东站以及白云机场等三大重大交通枢纽的人流，快速通达到迅速到南沙。
通过以上线路，广州主城所有经济圈(荔湾白鹅潭、珠江新城，金融城、琶洲，番禺万博、科学城 知识城)都和南沙建立了紧密轨交联系
湾区各城达到南沙半小时，
广州主城到达南沙半小时，这些是既定必须要推动的基建，
交通通达便利，又出现了一个问题，这些人为什么要来南沙呢?
按照政府的规划，有规划落地在横沥岛和灵山岛尖的大湾区产业金融服务(融资租赁、航运金融、跨境金融、科技金融)以及南沙打造的海岸经济旅游服务。
金融和邮轮母港园长就不说了，这些是需要培育的且前景不明朗的产业，姑且当这两个产业不存在，那么还有其他的要素可以吸引到广州市以及湾区的居民来到南沙吗?
园长在查阅数据的时候，发现 了两点。
在教育和医疗的布局上，南沙的推进速度远远高过于产业。
10月23日，9所优质学校与南沙签约，其中有林肯中学，英国伊丽莎白女王医院学校、广州恒鑫斯坦福学校、英国国王学院学校、英国威尔森学校等，另外香港科技大学也在庆盛办校。
南沙的教育投入，在广州各区中特别醒目，广外，华附，二中、执信等教育集团等都在南沙合办建校。
在医疗方面，南沙的步子也很大，表示将成为广州医疗副中心，重点将布置国际高端医疗服务机构，成为粤港澳大湾区医疗高地。
横沥岛尖已经落户中大附属第一医院和中大口腔医院，另有两个地块有待商谈落户国内顶尖专科医院。
好，总结一下
撇开产业不谈，南沙推进湾区最方便快捷的交通，打造高级别的湾区教育和医疗，引入中字头央字头的企业总部(灵山岛尖的总部企业)，和中科院打造科研板块科学城，配建湾区性质的体育馆、青少年宫，科技馆等公共设施。
八方引流，汇聚中转，集结高端的教育和医疗资源，举办湾区区域性的活动和赛事，熟悉的配方和味道，你想到了什么?
没错，
这正是广州当年走过的路。
南沙走不了经济崛起的路子，南沙的行政概念，更强过于经济意义。未来的南沙，是湾区的重要公共中心，前海是深圳的，南沙是湾区的。
我们能看得到的是副中心南沙，
湾区枢纽南沙，粤港澳合作示范区南沙，
这就是下限的南沙，目前能看到的最坏的南沙。
能不能接受这样的下限阀值，是你入手南沙前，要思考的问题。
三、南沙买哪里，怎么看
南沙区域可以简单划分为庆盛黄阁、蕉门河金洲、南沙湾区域、大岗榄核东涌区域，明珠湾起步区域，万顷沙南沙湾枢纽区域。
庆盛板块定位为北部科技科创枢纽。香港科技大学分校已经确定落户兴盛，新鸿基已经进驻庆盛，届时将带来大批港企进驻。目前投资70亿元的人工智能产业园也坐落于此， 同时庆盛也是南沙北部交通枢纽，现有广深港铁路从庆盛经过，后期南沙到达香港西九龙只需30分钟!
广州地铁4号线庆盛站早已开通，庆盛目前暂无楼盘在售，临近黄阁板块有万科 保利城等楼盘，价格2万左右，需要公交接驳。
蕉门为区政府所在地，地铁已通，自贸区定位为中心服务区，一切配套尽已完备，万达广场也在其中。
与主城链接的地铁4号线已经开通，通过蕉门金洲区域。
金洲以及进港大道区域为南沙传统老区，交通教育医疗齐备，同样生活十分便利。
蕉门金洲属于属于南沙成熟区域，也是二手房交易活跃区。
大岗东涌榄核三镇原归属番禺，后期划归南沙，拥有船舶制造等相关产业，距离南沙主城区较远，零星楼盘在售，价格2万+。价格高位，无产业利好，短期无地铁，可忽视。
明珠湾起步区定位是未来的商务金融发展试验区，也是南沙CBD中心，将是南沙未来的城市名片，也是最有潜力的区域。主要分为灵山岛尖，横沥岛以及慧谷区域。
明珠湾起步区域是南沙未来的地标所在区，也是核心CBD区域。目前分为横沥和灵山岛尖两部分。2020年以后连接广州的高速地铁18号线也设站在明珠湾区的横沥。横沥岛将来是未来南沙的最高点，
横沥岛暂时没有房源，所以目前的关注点在灵山岛尖。这也是目前南沙最有价值的区域，灵山岛尖目前有大量住宅面世，而且接下来价格必有上调。