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增城永和买哪个楼盘升值?

来源: 火车网 时间:2020-01-03 14:30:50 火车票预订

  新年的第一天,又降准了。

  在过去的2个月中,广州经历了佛山、南沙、花都、以及黄埔的限购放松。土地开始预热,核心区越秀绝版地块被放出,一切的一切,都在指向年后的小阳春。

  粉丝“海浪“提问:

  园长,我该怎么办?

  和女朋友掏空了家底也只能凑出40万-50万的首付,中介让赶紧上车,说不上,房价很快涨上去再也买不了了。

  海浪是一个进入广州没多久的普通青年。

  这样的青年很多。整个东部,装载的都是这样的刚需青年和家庭们。这样的青年,也是镰刀割向的重灾区。

  首付不够是吗,这个首付付得起,先上车,规划会实现的。

  这里面的大多数人,上车不是结果,随着收入提升,还将经历更郁闷的煎熬。

  因为他还要换房。

  不信?

  我们来看这样一个数据。


  仅仅是目前的永和的供应,已经足以容纳20万人。更不论相邻的新塘、朱村还有中新。

  当想着为上车而上车的时候,有没有想过,有一天,换房的时候,你需要与6万人厮杀,才能下车呢?

  一、谨慎割刚需的各种镰刀

  海浪这样的青年们,首付30万-50万,需求80-90的小三房,满足基本居住和广州有家的功能。看来看去,只有增城满足条件,方案还挺多,永和、中新、石滩以及仙村。

  来看看这几个地方的区位。


  永和距离天河珠城最近,约30公里,仙村 中新约40公里,石滩约48公里。

  这些区域,中短期内,都没有地铁,距离广州工作的自驾车通勤时间,都在60-90分钟之内。因为便宜,长时间内,都将容纳渴求安放的广州刚需。

  不管怎么选,有一点是可以肯定的

  绝大部分人会觉得自己选得棒棒哒:符合预算,又是新房,还能解决最关注的的某项教育/配套/交通相关问题,最优解!

  是不是最优解,要看能不能满足实际的自住、通勤和生活需求。

  简单来说,你自己能不能住。如果不能住,这套房源,就是投资品,就要租。如果既不能住,又不好租,那就是一个是失败的选择。

  还是拿刚需天堂增城的数据来举例子。

  公共地铁交通并未通达的郊区区域,郊区盘车位售出比例一定程度上能展现出小区居民的自住和收入情况。

  看看卖广州客为主的增城各盘,2019年车位实际销售比例。


  著名的低价某盘,车位销售率(入住率)低得令人发指。

  再看看区域的毫无居住痕迹的出租房源。


  自住填不满,出租无人问,这样的楼盘,在何年何月才能等到下一波的接手人呢?

  所以,看上去很美的梦想和家,很多时候只存在买房时的想象里,因为低价,因为冲动,因为焦虑随意上车,真实的结果也可能是残酷的。

  二、人生路漫漫,一错几百万

  漫漫人生路,总要错几步。

  但是,用百万的资金去犯错,成本还是太高了。

  首套刚需可能会犯的错误有哪些呢?

  有些刚需会在开发商推出降价房源后,捡便宜的心态占上风,忽视掉楼盘的天然硬伤,被中介怂恿冲动下定。要知道这类房源通常产品较差,抗风险能力较弱,实际价值的虚高。

  买入这种房源,除了承担价格过山车的可能外,由于产品硬伤,市场好的时候,价格轮动的最慢,市场不好的时候,卖二手会被挑剔。

  第二种人的问题是缺乏独立求证的认知,很容易相信案场销售和中介的规划彩虹屁,对区域一知半解的情况下下判断,最终在买房决定上产生重大误差。

  举两个例子,某区域长线规划地铁,案场说地铁就在门口,盲目听信开发商和媒体文章,买了之后才发现,地铁属于规划2023年之后上报开建,加上工程3-5年,基本上10年就过去了。本来就是作为上车过渡房,结果非常鸡肋,收楼拿证限售解除5年后可以卖了,地铁才刚开建,守还是不守?

  园长之前在永和某盘调研时候,案场销售就很自信地告诉我,增城经济开发区内有阿里巴巴和京东入驻,园长不信,一查,区域真是有,但是是阿里的菜鸟网络和京东的物流点。

  简单地避重就轻和偷换概念,结果就可能千差万别。

  第三类通常出现在女性为主导的购房行为上。

  当感性的女生进到售楼部和板房, 容易代入开发商的完美梦想家,忽视根本的实际居住组体验。

  这种心态看房,看到的二手房总有各式各样的缺陷,不是梦想的家。而新房中园林和售楼部以及板房能满足内心对家的完美诉求,所以,买它!

  梦想最终要落到现实,新房也是要考虑到换乘通勤的距离,在等待小区底商的完善,上学的接送时间上,二手比新房,看上去要真实和可控得多了。

  三、安全区 学会选,赢面更大!

  说完刚需容易犯的错误,再回到最开始海浪的问题,刚需上车,要慎重决策,就算是同等起跑线,我们也要尽可能选择相对赢面较大的区域和楼盘。

  在最上面的永和、石滩、中新、仙村里,海浪需要摈弃一切无关的干扰,从通勤距离远近和中期规划落定的交通线网来判断实际居住可能性,从而选择相对最安全的区域。

  园长核算了下各版块夜半不塞车情况下自驾车时间。

  日常上下班,广汕和广园是拥堵常态,预计加多时长20-30分钟。

  如果在广州天河上班,永和和仙村勉强可以实现自住可能,石滩云溪四季和中新,距离较远被排除。

  永和虽然距离广州更近,但在道路通达上,需要新新公路转广园,时间与仙村不相上下,但是考虑到增天和花莞高速在规划建设中,后期交通优势要强于仙村。


  将居住区的通勤半径图画出来,发现,永和的辐射就业中心有5个,仙村和云溪四季以石滩各辐射3个。

  虽然距离广州都远,但比拼附近的就业中心,永和的安全属性就要优胜其他区域许多,接盘群体的目标也更多。


  通过客观的数据分析和学习,理性选择区域才是明智的购房行为。

  四、这样的盘 才容易单车变摩托

  选定区域后,也面临很重要的问题。

  刚需楼盘的特点是5-8年后,随着收入提升,普遍都会进入换房的阶段。这时,价值差距已经被拉开了。

  有些二手房,很容易卖,需求很高,价格也比较稳定,有些则只能靠降价低价出货。

  所以,海浪在买房的前期,要有预见性,选择容易单车变摩托的的换车盘,这样才能跑得更快,完成自己的置换目的。

  优质换车盘大多自住属性强,这种楼盘一般有显著的特色,比如毗邻就业中心,有一定的租赁市场,拥有区域不可替代的资源等。所以我们要对楼盘的特色和卖点做分析,抓住真正有用的核心价值。


  看看永和几个楼盘价值点整理:

  区域的住户里,以广州刚需和黄埔增城经开区和工业园区住户为主。

  这些住户的前期需求排序是:通勤、生活、教育、配套和环境。

  合景誉山国际部分组团和广州万科城由于地铁规划线和增天高速和公立名校加持,拥有了区域类独一无二的稀缺资源。所以,在意交通和教育的本区域接盘用户里,这两个楼盘,赢面更高,是更有可能的换车盘。

  当然,还有一种可能,区域楼盘因为资源稀缺,定价比较高,预算够不上。

  这时候选择价格低能买得起吗?

  错。

  依然要选赢面较大的楼盘。这时候,你的目光,就要放到二手了。


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